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　　一、基本案情

　　周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

　　二、分歧

　　法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

　　第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。

　　三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：

　　本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。

　　何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起　物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。

　　由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

　　因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

　　（作者单位：湖南省道县人民法院）
浙江省温州市人民政府


温州市区城镇老年居民养老保障办法

温政令第107号


　　《温州市区城镇老年居民养老保障办法》已经市人民政府第15次常务会议审议通过，现予发布，自2008年10月1日起施行。

市 长 赵一德

二○○八年九月十一日

温州市区城镇老年居民养老保障办法

　　 第一条 为进一步完善我市社会保障体系，妥善解决市区城镇老年居民养老保障问题，根据《浙江省人民政府关于建立健全覆盖城乡居民的养老保障制度的意见》（浙政发〔2008〕36号），结合市区实际，制定本办法。

　　 第二条 本办法适用于温州市区（鹿城区、瓯海区、龙湾区、温州经济技术开发区）范围内城镇老年居民养老保障工作。

　　 第三条 市劳动保障部门主管城镇老年居民养老保障工作。社会保险经办机构负责办理城镇老年居民养老保障具体事务。财政、审计、监察等部门按照各自职责，共同做好城镇老年居民养老保障工作。

　　 第四条 参保人员应当同时具备下列条件：

　　 （一）具有温州市区非农户籍（其中“农转非”人员应满2年，外地迁入本市人员应满5年）；

　　 （二）未享受养老保障待遇；

　　 （三）年满60周岁（含）。

　　 第五条 已享受下列养老保障待遇之一的城镇老年居民，可以申请参加老年居民养老保障，但不能重复享受：

　　 （一）农村社会养老保险待遇；

　　 （二）被征地农民养老保障待遇；

　　 （三）精简职工生活困难补助；

　　 （四）计划外长期临时工晚年生活补助；

　　 （五）供养直系亲属生活困难补助。

　　 第六条 老年居民养老保障费实行个人缴费与政府补助相结合。老年居民养老保障费月缴纳标准为350元，其中个人缴纳200元，政府补助150元。

　　参保人员参保时实际年龄72周岁（含）以下的，缴费年限计算至75周岁；72周岁以上的，缴费年限统一按3年计算。

　　 第七条 老年居民养老保障费中个人承担部分由社会保险经办机构负责收缴，一次性缴纳。

　　政府补助部分根据参保人员户籍关系由市、区财政按照现行财政体制分别承担，由市财政按照参保人数及时划入老年居民养老保障财政专户。

　　 第八条 老年居民按照自愿原则，由本人或者其亲属到户籍所在地社会保险经办机构申报缴费。经审核符合参保条件的，社会保险经办机构予以办理老年居民养老保障参保缴费手续。

　　 第九条 老年居民养老保障实行社会统筹和个人帐户相结合的模式。老年居民养老保障基金由统筹基金和个人帐户基金构成。政府补助部分用于建立统筹基金，个人缴费部分全额划入参保人员的个人帐户。

　　 第十条 老年居民养老保障费个人缴纳部分纳入市预算外资金财政专户，实行“收支两条线”管理，并由市预算外资金财政专户按月划转到老年居民养老保障财政专户。

　　社会保险经办机构按有关规定设立老年居民养老保障待遇支出户；支出户应当留存足额的支付资金，确保老年居民养老保障待遇按时发放。

　　老年居民养老保障基金实行财政专户管理，专款专用，任何单位和个人不得挤占挪用，并接受审计部门及社会各界的监督。

　　 第十一条 统筹基金按照国家规定的方式保值增值，其各项增值收益全部计入老年居民养老保障基金。

　　个人帐户储存额按银行同期居民一年期定期储蓄存款利率计息，从建立个人帐户的次月开始计算，每社保年度末计算一次。

　　 第十二条 老年居民养老保障待遇为每月350元，从办理参保手续的次月起享受。

　　老年居民养老保障待遇及其调整额，每月按出资比例分别从个人帐户储存额、统筹基金中列支。个人帐户储存额支付完毕后，全部由统筹基金支付。老年居民养老保障基金不足支付时，由市、区财政按照现行财政体制予以补足。

　　 第十三条 老年居民养老保障待遇由社会保险经办机构委托银行发放。

　　 享受老年居民养老保障待遇的人员，纳入企业退休人员社区管理服务范围，每年进行一次老年居民养老保障待遇领取资格认定。对未进行资格认定的，暂停老年居民养老保障待遇；待办理资格认定手续后，恢复老年居民养老保障待遇，并补发暂停期间老年居民养老保障待遇。

　　 第十四条 老年居民享受养老保障待遇期间被判刑或者劳教的，从服刑或者劳教次月起停发老年居民养老保障待遇，服刑或者劳教期间不参加老年居民养老保障待遇调整，其个人帐户予以保留并不间断计息。

　　 刑满释放或者劳教期满次月起，按判刑或者劳教前标准恢复发放老年居民养老保障待遇，并参加今后老年居民养老保障待遇调整，停发期间的老年居民养老保障待遇不予补发。

　　被判处缓刑的，可以继续享受老年居民养老保障待遇，缓刑期间不参加老年居民养老保障待遇调整。

　　 第十五条 参保人员出国定居或者户籍迁出市区的，经本人向社会保险经办机构申请，可一次性退还个人帐户余额，同时终止其老年居民养老保障关系。

　　参保人员死亡后，其个人帐户余额可以依法继承或者遗赠，继承人或者受赠人须在30日内到社会保险经办机构办理一次性支付手续，同时终止老年居民养老保障关系。

　　第十六条 违反本办法规定，虚报、冒领老年居民养老保障待遇的，依法追究其法律责任。

　　 第十七条 劳动保障部门、财政部门或者社会保险经办机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由同级人民政府或者有关部门责令改正；情节严重的，对主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　 （一）未按规定筹集、使用和管理老年居民养老保障基金；

　　 （二）挪用、截留、侵占老年居民养老保障基金；

　　 （三）减免或者增加老年居民缴纳的养老保障费；

　　 （四）拖欠支付或者减发、增发老年居民养老保障待遇；

　　 （五）其他违反有关法律、法规规定的行为。

　　第十八条 市劳动保障部门会同财政部门根据我市经济社会发展和养老保障基金的运行情况等因素，适时提出缴费标准和待遇水平的调整方案，报市人民政府批准后执行。

　　第十九条 各县（市）可参照制定具体办法。

　　第二十条 本办法自2008年10月1日起施行。