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中国农业银行关于下发《储蓄事后监督管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 17:31:20  浏览:8285   来源:法律资料网
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中国农业银行关于下发《储蓄事后监督管理办法》的通知

中国农业银行


中国农业银行关于下发《储蓄事后监督管理办法》的通知
1995年10月18日,中国农业银行

各省、自治区、直辖市分行,各计划单列市分行:
为加强农业银行储蓄核算管理,提高储蓄会计核算质量,防止储蓄业务中案件和差错的发生,根据《储蓄管理条例》和《中国农业银行储蓄核算制度》的规定,特制定《储蓄事后监督管理办法》。现下发给你们,望你行自文到之日起执行。在执行中发现什么问题,请及时反映给总行。
各行可根据本办法制定实施细则。

附:储蓄事后监督管理办法

第一章 总 则
第一条 为了完善农业银行储蓄核算管理,强化事后监督,进一步提高储蓄会计核算质量,根据《储蓄核算制度》的要求,特制定本办法。
第二条 储蓄事后监督的任务。
一、按照国家储蓄政策和《储蓄管理条例》的要求以及储蓄会计核算制度的规定,监督储蓄帐务的处理、利息计算及资金收付的真实、正确、合法。
二、监督储蓄明细核算和综合核算的记载和反映是否真实、完整。
三、履行监督职责,严把帐务质量关,杜绝、堵塞一切差错和漏洞。
四、储蓄门市业务用手工或微机处理,均用本办法进行监督。

第二章 储蓄事后监督组织及帐务的设置
第三条 凡办理储蓄业务的行(处、所)都要进行事后监督,视储蓄业务量的大小,合理配备储蓄事后监督人员。
一、直接管辖储蓄所的行(处)要设置专职人员,集中对所属储蓄所的日常会计核算进行明细监督。
二、对不便于实行集中监督的储蓄所、城市中业务量大的储蓄所,可以单独配备储蓄事后监督人员。
三、基层营业所所属储蓄所(含代办所)和专、兼柜的储蓄事后监督可由储蓄所坐班主任兼任或指定专人负责此项工作。
四、储蓄事后监督人员应由熟悉业务、工作责任心强、坚持原则的人员担任。
第四条 明细核算帐户部分设以下分户帐:
一、各种储蓄存款分户帐。该帐是以储蓄所(柜)的会计凭证代帐或建立副本帐,用以监督储蓄所(柜)的帐务核算和控制储蓄所存款分户帐的变化情况。
二、辖内处、所内部往来明细帐。按储蓄所立户,根据各储蓄所当天内部往来传票逐笔登记,按旬与会计部门对帐,年底余额应与会计部门该科目余额相等。
三、营业支出科目各种储蓄利息支出明细帐。根据储蓄所(柜)本科目的传票分子目立户记帐。
四、其他各综合类科目,如发生其他营业收入、其他营业支出、利息收入和利息支出等,应在有关科目下按照统一的规定设立帐户。
五、备用金帐户。根据对各储蓄所(柜)核定的备用金限额,按所设备用金分户帐,用以监督各储蓄所备用金的增减变化情况。
六、各种有关登记簿,按照监督的要求,应设以下几种登记簿:存单(折)挂失登记簿、异地托收入登记簿、重要空白凭证登记簿、有价单证登记簿、差错查询登记簿、核打总余额登记簿、会计档案保管、调阅登记簿、开销户登簿和查库登记簿。
第五条 综合核算帐户部分设立以下帐表:
一、总帐。按会计科目设立,是各科目的总括记录,统驭明细帐的主要工具,也是编制各项报表的依据,根据各科目日结单的借、贷发生额合计数填记并结出余额。
二、会计报表。根据总帐编制月份和年度业务报表。

第三章 储蓄事后监督的基本内容
第六条 审核储蓄会计凭证。
一、核打各项业务凭证的张数、借贷发生额是否与有关科目日结单的借贷发生额相符。
二、审核各项业务凭证的要素是否填写完整、正确。如:使用的凭证种类及科目、帐户名称是否正确,凭证号是否衔接;日期、户名、金额、存期、利率、业务公章等是否正确,凭印支取的是否盖预留印鉴,支取时所盖印章与预留印鉴是否相符。
三、审核凭证的真实性、正确性、合法性。
(一)要注意辨别凭证的异常迹象,如:涂改、补写、浸蚀、伪造印章、签字等。
(二)销户的定期存单是否到期,存单与底帐的总号是否一致,提前支取存款人的身份证件是否符合要求,背书是否清楚等。
(三)销户的存单(折)是否属本所签发的,其字号是否与遗失、被盗的空白重要凭证相同,是否挂失,所盖的业务印章是否伪造的或已经注销作废的。
第七条 审核储蓄营业日报表。
一、审核日报表的编号是否连续,是否有漏号、重号或错号;编制日期、所名是否有误;经办人、复核人签章是否齐全。
二、审核日报表各科目的借、贷发生额是否与有关科目日结单的借、贷发生额相符。
三、根据日报表各项目的余额加减本日借贷发生额结出本日余额,看是否与日报表的今日结存额相符,是否与该科目的帐面余额相符。日报表的借贷方发生额分别相加之和是否等于合计栏的数目。零存整取和活期存款应加计各变动户存款余额与营业日报表核对。
四、各种储蓄的开户、销户数与传票是否相符;结存户数前后衔接是否正确。
五、日报表的重要空白凭证、有价单证的使用及作废的张数与表内、外科目传票是否相符。
六、日报表的业务量与各科目日结单的传票及附件张数是否一致。
以上核对相符后,事后监督员应在营业日报表上签章,并据实登记差错登记簿。
第八条 储蓄存款挂失的审核。
一、审核储蓄所送来的挂失申请书第三联的各项内容和章戳是否完整、齐全和清楚。
二、根据申请书抽出原存款监督卡,复核申请书与底帐的有关内容是否相符,无误后,用红蓝笔在监督卡上注明“×年×月×日挂失止付”字样。然后还原底帐,挂失申请书作档案永久保存。
三、若储户已办理结清、转存或补发后,根据挂失申请书第二联抽出事后监督卡,核对无误后,将处理情况登记挂失登记簿有关栏目,第二联作当天传票的附件,随传票装订。

第四章 储蓄事后监督操作程序
第九条 定期整存整取储蓄的明细监督。
开户时,审核所送来的事后监督联收入传票的存入日期、户名、大小写金额、存期、帐户、背书、分录、到期日、利率、经办人名章等内容;凭印支取的,是否加盖储户预留印鉴和“凭印支取”戳记。无误后,逐张加盖事后监督员名章,然后按存期、帐号面额顺序排列放入帐箱。销户时,根据每户结清存单的金额、存入日期、存期和户名从卡片箱内抽出该户事后监督联,首先核以存单号码、存期、利率、到期日(凭印支取的要验对印章)是否相符;其次审查结清存单上是否加盖“结清”章,“现金付讫”章是否有支取日,若为提前支取存单,是否加盖“提前支取”戳记,存单背面是否批注有身份证、户口本、军人证等详细内容,代取人是否有身份证明;挂失结清者,是否加盖“挂失结清”戳记。然后逐笔计算利息,并加盖监督员名章,将抽出的存款传票与结清存单配对放在一起,顺序装订。若部分提前支取,应审查原存单是否注明“部分支取××元”,留存部分是否另开新存单,其户名、期限、到期日、利率是否仍按原存单填写,新存单是否加盖“原存单号××××提前支取,×年×月×日起息”戳记,其他审核同提前支取。
第十条 定期零存整取储蓄的明细监督。
逐户审查存款凭条中新开户部分的存入日期、帐号、户名、大小写金额、经办人名章、背书、存期、到期日、存款余额和“收讫”、“新开户”戳记等内容齐全、正确后,逐张加盖监督员名章,分别存期档次,按帐号顺序放入卡片箱内;续存时,逐户抽出该户上次凭条,核对存款日期、帐号、户名、期限、到期日(凭印鉴支取的将印鉴片移至今日存款凭条的下面),根据上张凭条的存款余额加今日存入金额与今日该户的存款余额核对一致。核对无误后,将续存凭条加盖监督员名章插入箱内;销户时,根据每户结清存折从卡片箱内抽出该户的上张存款凭条,核对帐号、户名、期限、到期日、存款余额(凭印支取的要验对印鉴)相符后,逐户计算利息,无误后,加盖监督员名章,并将抽出的上张存款凭条与结清存折配对放在一起,顺序装订。核打抽出的全部凭条的存款余额并与营业汇总日报表的变动户昨日余额相核对。
第十一条 活期储蓄的明细监督。
一、将当日全部活期储蓄存款凭条按帐号顺序排列,逐户抽出各该户上日凭条,核对存款日期、帐户、户名(凭印鉴支取的应将印鉴片移至今日凭条下面,如是取款凭条,须核对印鉴),再根据上日凭条的存款余额,加减本日发生额,与本日该户的存款余额核对,无误后,在当日全部存取凭条上加盖监督员名章,插入箱内。所抽出的上张凭条加计存款余额,应与营业日报表的变动户昨日余额数相符,核对公式如下:(1)昨日活期储蓄存款+贷方发生额-借方发生额=今日活期储蓄余额。(2)昨日余额+变动户本日余额-变动户昨日余额=今日余额。然后再按下列公式验对凭条张数:今日凭条张数(包括双笔帐)+结清凭条张数-新开户凭条张数=应装订的凭条张数。抽出的上日凭条,按帐号顺序装订保管。
二、活期储蓄计息,即积数计息和查表计息。积数计息法是以存款余额乘以所存天数,求出每笔余额计息积数,结息时(或清户时),再将计息积数累计之和乘以日利率,得出应付利息。查表计息法是根据存入金额和支出金额分别查算的。监督员应根据利息计算的特点对增减利息进行严格审查,使增减利息金额与储蓄额增减利息相对应,即变动户上日利息余额减本日利息余额与本日存、取发生额所对应的利息额相符。
三、活期年度结息,首先将储蓄所送来的储蓄入息存款条的今日余额加总后与总帐核对,相符后,根据每张凭条的入息数计算出利息总额,与各所报来的“活期储蓄年度结息清单”相核对,逐笔勾对利息与余额(新余额=存款余额+年度净息),凡三年以上的不动户(呆户),不论余额大小,均可转另户保管,不在按年度结息,储户取款时,一次计息,不计复息。
第十二条 差错的处理
一、监督员应严格按制度规定的内容进行监督,发现差错要按所(柜)分别设置的差错登记簿及时进行登记和查询。
二、储蓄所(柜)收到查询后,经办人必须在两天内做出答复,查询通知随传票交回,不按时答复的,追究经办人或所主任的责任。
三、对造成差错的直接责任人,要根据有关帐务质量考核的办法给予处理。
第十三条 基层营业所所属储蓄所(柜)由坐班主任兼任监督员的,只对储蓄帐表凭证进行监督,不再建立副本帐,但储蓄传票必须单独装订以便监督。
第十四条 为了加强管理,明确责任,储蓄所需要临时顶班,但顶班人员不得由经管该所的事后监督员担任。各所(柜)领用重要空白凭证时,要严密手续。
第十五条 储蓄事后监督员每月必须通打一次活、定期分户帐余额,每季还应与储蓄所勾对核打一次,以保证监督专柜和储蓄所的余额绝对正确、一致。通打、勾对相符后,应在当日营业日报表上注明“余额通打正确或余额勾对正确”字样。储蓄所记帐员与事后监督员会同签章证明,如发现问题应及时查找并更正。
第十六条 离岗超过一个月的监督员,需派人顶替,且必须办理交接手段,以明确责任。
第十七条 事后监督员在工作中如发现下列差错应及时报告,并采取措施,妥善处理。
一、库存现金长短款的;
二、重要空白凭证丢失的;
三、挂失后被冒领支取的;
四、取款透支的;
五、利息计算多付或少付10元以上的。

第五章 微机核算的事后监督
第十八条 凡用微机核算的储蓄机构(含实行柜员制的所、柜)及通存通兑的储蓄网点,都要进行储蓄事后监督。微机储蓄事后监督采用两种方法,一是利用手工进行监督,二是利用微机对储蓄所(柜)的帐务进行集中监督。
第十九条 对微机处理储蓄业务进行手工监督的方法与手工处理储蓄业务的监督方法相同。
第二十条 用微机处理储蓄业务及通存通兑的储蓄网点,采用微机进行监督,方法如下:
一、用微机进行储蓄事后监督时,首先对储蓄所交来的凭证及有关资料进行审查,符合要求后,将该所的备份资料拷贝入微机;然后根据存款或取款凭条逐笔输入帐号、户名、存取金额、利息及存期等有关项目,由微机自动核算,并根据微机内原有的帐户自动变动帐户余额,打印出各科目当日借贷方发生额及余额和有错误的传票清单,反映出利息、帐号、总分不符的余额,并通知发生差错的所(柜)进行查找、更正。
二、使用联网系统进行事后监督的,要在网络中建立一个事后监督终端,每天将储蓄所送来的帐表凭证审查无误后,打开终端机,输入终端机代码,与主控联通,根据屏幕提示输入科目代号,将属于此科目的帐号、户名、存取金额、利息余额、存期等内容输入微机,由微机自动将输入的内容与原数据核对,确定余额是否正确。然后打印出各科目上日余额、本日余额,和有错误帐户传票的清单,并及时通知储蓄所(柜)进行查找和修改。


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张?┮?br>

新中国我国催告制度在1999合同法第48条第2款中体现的尤为突出,催告权的价值在于当合同双方的权利义务关系待定时,为尽大程度上的减少因合同效力待定而产生的缔约损失.我们不能因为他并非相对人的实体权而忽视催告权。因为催告权和撤消权一样,是保护善意相对人的重要法律保障.更能促进交易,保障双方权利义务的平衡。催告权是指市场交易中,为保护善意相对人的利益,促进民事交易,赋予相对人要求对第三人的在合理的期限内作出是否追认表示或履行义务的权利。

关于催告权的性质,我们有必要探讨下,有些学者认为催告权并非是形成权,认为“催告权是一种告知的权利,不是实体权利。相对人只能对法定代理人或者被代理人是否追认进行催告。究竟法定代理人或者被代理人是否追认,权利在他自己,他人无权干涉”[1];还有学者认为“催告权是形成权的一种”[2];笔者认为催告权并非简单的告知的权利,而是请求第三人作为或不作为的权利,但是又不是请求权。理由有二,其一从合同法第47条第2款规定:相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。第48条第2款规定:相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认,被代理人或者限制民事行为能力人的法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。催告并不能马上使合同双方的权利义务关系发生变动,但是相对人单方面做出意思表示,1个月内必将产生稳定合法的民事效力。其二形成权适用除斥之间,但是该一个月不适用诉讼时效中的终止、中断,极为不利于双方的交易,例如催告后,1个月后双方同意延长,而法律规定,除斥期间届满,实体权利即消灭。不利合同中的自愿原则,故说催告权是形成权或请求权都有一定局限性。

催告权在建设工程在建设实施过程中我认为也有适用,在建筑工程合同中,发包人未按合同约定支付工程款时,承包人催告发包人在合理期限内支付工程款的权利。优先权是指在催告期结束后,发包人仍未支付工程款,承包人将该工程协议折价或申请人民法院依法拍卖,并优先受偿该工程款的权利。《合同法》第二百八十六条为催告权和优先权的实现提供了法律依据。建设工程在建设实施过程中,发包人不按照合同的约定支付工程款是违反合同约定的行为,应当承担违约责任。承包人为保护自身的合法权益不受侵害,可以行使催告权和优先权。催告权的行使。建设工程在建设实施过程中,发包人未按合同约定支付工程款,承包人可以催告发包人在合理期限内支付工程款,并应履行通知义务。一般而言,合理期限的确定不应由承包人或发包人单方做出,应该由双方协商确定。确定催告期时应综合考虑建设工程规模、所欠工程款数量和承发包双方的经济状况。目前,法律上还没有关于合理期限的法律规定,这需要司法解释进一步明确。

下面我们看两个案例,其一,一名未满18周岁的大学生,在进大学时,他的父母担心他沉溺于网络游戏,极其反对他购买电脑。但是他利用父母给的多余生活费的,在入学的第二年购买的电脑(电脑城的老板并不知道他的年龄),并把电脑一直放在学校之中,第四年将电脑带回家,父母看到了之后,以子女为限制民事行为能力,电脑买卖合同无效,由于电脑城老板不知大学生年龄和不知道自己享有催告权和撤销权,导致合同无效,电脑城老板退还了电脑的费用,得到旧电脑。在本案之中相对人对催告权并不知,导致民法中的催告制度没有体现出作用。对此有部分学者认为这个案例,很难说当事人有过错,直接采用公平原则,双方分担民事责任即可,笔者赞同该观点。

其二,在保证合同中,一般保证中,由于债权人和债务人的亲属关系,故主债务履行期限没有约定,债权人怠于行使自己的债权,而依据担保法司法解释第三十三条:主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的,保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。故依照民法通则的规定,自权利被侵害2年后,人民法院不予保护。但是如果开始债务人有清偿能力,后天逐渐丧失清偿债务的能力,从而对保证人是不公平的。建议赋予保证人对债权人的催告权。

首先催告权催告根据德国民事诉讼法的规定,公示催告主要分为以下几种:(1)死亡宣告的公示催告;(2)排除土地所有人或船舶所有人的公示催告;(3)排除各种债权人的公示催告;(4)宣告证券无效的公示催告。[①]上述四类中,第一类和第四类是大多数国家所共同规定的,不过,对于第一类,即宣告死亡问题,很多国家并不将其规定于公示催告程序中,[②]而对于第四类,德国民法和民事诉讼法所规定的证券种类极为广泛,包括票据(汇票、本票)、支票、无记名证券、抵押证券、土地债务债券及定期土地债务债券、股票、商人的指示证券、提单、仓单、载货证券、运送保险证书、寄托证书、保险单等。在日本和我国台湾地区,可以申请公示催告的事项也较多,例如台湾地区民事诉讼法第539条规定:“申报权利之公示催告,以得依背书转让之证券及其他法律有规定者为限。”得以背书转让的证券包括指示证券、无记名证券、提单、仓单、载货证券、汇票、本票、支票、公司股票等。另外,台湾民法第1157条规定了要求被继承人之债权人于一定期限内申报其债权的公示催告;第1178条规定了要求继承人于一定期限内承认继承的公示催告;第1179条规定了要求受遗赠人表明应否接受遗赠的公示催告;等等。[3]

但我国仅仅对无权代理和限制民事行为能力从事民事行为中的效力,相对人有催告权,我国将无权处分行为规定为效力未定行为,但又没有像其他效力未定行为那样规定相对人的催告权和撤销权,这不是立法者无意的疏忽而是有意的回避,是为了避免法律制度之间的冲突.我国关于无权处分的规定是有缺陷的,应当借鉴负担行为与处分行为的区分,确认无权处分中的债权合同有效,物权合同效力未定,同时再以客观善意主义加强对相对人利益的保护。

武汉大学 张?┮?br>

国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见

国家土地管理局


国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局



为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》),加强对划拨土地使用权的管理,现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见:
一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作,也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐,尽快建立地籍管理制度,为深化土地使用制度改革服务。
二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区,对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地,可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可,界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件,可用钢尺丈量宗地界址边长和
确定宗地几何形状的条件距离及界址点栓距,保证用实量数据计算宗地面积;面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标,有条件的要尽可能利用城市统一坐标系统,没有条件的可施测自由坐标。
三、划拨土地使用权出让登记手续,由土地使用者在签订出让合同交付出让金后,持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证,到土地管理部门办理。土地管理部门审核后,对符合规定的,在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合
同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容,也可更换土地登记卡和土地证书,土地归户卡作相应变更。
四、土地使用权转让、出租、抵押登记,分别由转让人和受让人,出租人和承租人,抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后,符合规定的,将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用权转让登记经县级以上人民政
府批准后,办理注册登记,向受让人颁发国有土地使用证,同时注 销转让人原土地登记和土地证书。对于出租、抵押登记,可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内,分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等,向承租人或抵押权? 税浞⑼恋厥褂萌ê狻⒌盅褐っ魇椤Vっ魇榈难接筛魇 ⒆灾吻⒅毕绞型恋毓芾聿棵胖贫? 五、注销土地使用权出租抵押登记,合同终止后,承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人,出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后,符合规定的,在土地登记卡、
归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记,并注明注销日期和原因,注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的,由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。
六、注销土地使用权出让登记,土地使用权出让期届满,土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后,注销出让土地登记,收回或更改土地证书。
七、《办法》第二十六条所称基准地价,是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格;所称标定地价,是在基准地价基础上,按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件,修订评估出的具体地块在某一时期的价格。


为满足深化土地使用制度改革的需要,各城镇要积极开展土地定级估价工作,尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。
目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇,为应急需,可结合清理整顿土地市场,根据各城镇特点选用附件介绍的方法,首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价,作为确定补交土地使用权出让金额的依据。

附:基准地价和标定地价评估的简易方法
一、资料收集:
评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料,其转移类型、调查的具体内容、资料来源见下表:
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土 地 | |
使用权 | 调 查 内 容 | 资 料 来 源
转移类型| |
----|-----------------------|---------------------
土 地 | |
使用权 |实际成交价或向有关部门申报的在交价格、面 |双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政
转 让 |积、土地用途 |部门、街道办事处
----|-----------------------|---------------------
土 地 | |
使用权 |实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地 |租凭双方及其主管部门、公证处、税务局、街
出 租 |面积、土地用途、资本化系数 |道办事处
----|-----------------------|---------------------
土 地 |土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占 |
联 营 |资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容 |经营双方及主管部门
入 股 |积率 |
----|-----------------------|---------------------
联 合 |房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息 |
|率、房屋建筑税费、双方分成比例土地用途、土地 |各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、
建 房 |面积、容积率等 |产权登记公证机关
--------------------------------------------------

--------------------------------------------------
以 地 |房屋售价(含土了)、所得房屋面积、用途、让出土 |双方当事人及主管部门、开发公司、房地产
换 房 |地面积、让出土地容积率 |交易所、物价、工商部门、产权登记机关
----|-----------------------|---------------------
房 屋 |房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆 |交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、
|迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折 |各地拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、
买 卖 |旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率 |财政、税务、物价、建造等部门
----|-----------------------|---------------------
房 屋 |租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管 |租凭双方及主管部门、各省建筑定额标准、
|理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房|各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等
出 租 |屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率 |部门、街道办事处、建行、房地产开发公司
----|-----------------------|---------------------
商品房 |商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本、资本利 |各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产
|润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面 |权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、
出 售 |积、容积率、税金及教育费附加、管理费 |税务局
----|-----------------------|---------------------
企 业 |兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并 |兼并双方及主管部门、国有资产管理部门、
兼 并 |方的设备、厂房等资产现值 |固定资产估价机构
----|-----------------------|---------------------
征 地 | |
拆 迁 |征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、 |各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公
开 发 |土地用途、土地面积、容积率 |司、城建部门、税务部门、土地部门
--------------------------------------------------
二、样点资料审核与整理
对收集到的各样点资料必须进行认真审核,剔除有错漏的样点,同时按行业进行归类,在此基础上,根据土地使用权转移的不同方式,按照下列公式计算出各样点的地租、地价:
1. 土地使用权转让
地价=土地转让方获取的资金或实物拆价/土地面积
2. 土地使用权出租
年地租=每年得到的资金或实物价值/土地面积
地价=年地租/资本化系数
3. 土地入股、联营
年地租=土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价=地租/资本化系数
4. 联合建房
(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积
地价=-------------------------------
出资方分摊土地面积
(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率
=---------------------------------
出资方分成建筑面积
5. 以地换房(同一)
转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价
地价=---------------------
转让的土地面积
6. 房屋买卖
房地售价-房屋现值-税金-管理费
地价=---------------
土地面积
式中:房屋现值=房屋重置价×成新度
房屋重置价格-房屋废弃后的残值
=房屋重置价----------------×房屋已使用年数
房屋耐用年限
税金:主要指契税等
7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)
房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
地价=------------------------------
用地面积 用地面积
8. 房屋出租
房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
年地租=-------------------------------------
土地面积 土地面积
式中:房屋还原率应稍高于土地还原率,可采用银行通行投资利率。
重置价格-废弃后残值
年折旧费=----------
耐用年限
年折旧费
年折旧率=----
重置价格
利息=房屋现值×年利息率
管理费:按年租金的2~5%计
维修费:按建筑造价的1. 5~2%计
保险费:按房屋造价1. 5~2‰计
税金:按年租金12%计
地价=地租/还原率
9. 企业兼并
付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
地价=-------------------------------
土地总面积
10. 土地征用、拆迁开发
地价=征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正
三、标绘地价样点图
为了直观反映城镇中的地价变化趋势,更好地分析城镇地价变化规律,要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。
地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制,也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。
根据样点图的分布规律,对偏离区域地价较大的样点,要在样点资料审核与整理的基础上,对其进一步分析或修正,如容积率、时间等,以便剔除错误或非正常样点的地价资料。
四、样点地价离散度判别与地价区划分
根据地价计算结果和绘制的地价样点图,在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上,要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。
1. 对地价样点图进行定性分析,若城镇中不同区域地价水平有明显差异,要将这些区域划分出来,分区域估算临时基准地价或标定地价。
2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算,分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值,若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%,则必须继续细分地价区域,直至满足上述标准。
3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段,可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析,若地价样点离散度较大,则要划分地价区,将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域,按区计算地价。地价区划分方法? 捎枚ㄐ杂攵肯嘟岷系姆绞浇校远ㄐ晕鳌? 五、临时基准地价和标定地价评估
各城镇可根据当地土地市场的发育状况,选用以下方法评估临时基准地价和标定地价:
1. 土地使用权转移频繁的城镇,按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域,按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类,按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”:
1n
V=—∑Xi
ni=1
式中:V——某一区域某类用地临时基准地价:
Xi——该区域内该类用地某一样点地价;
n——该区域内该类用地地价样点总数。
在基准地价的基础上,可按下式核定标定地价:
标定地价=基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)
若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表,为应急需,目前也可只作使用年期和容积率修正,其它修订待条件具备后再逐步完善,其中:
使用年期修正系数=
1
1--------------
(1+资本化系数)±地使用年期
2. 有一定房地交易、出租样点,但又不能满足评估临时基准地价的城镇,若城镇规模较小,内部地价、地租差异不大,可以城镇整体为单位,将各地价样点按用地类型进行归类,按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例:
n
∑ Xi
i=1
K=-----
n
∑Yi
i=1
式中:K—城镇内某类用地地价、地租占房地交易额的平均比例;
Xi——某一样点地价、地租额;
Yi——某一样点房地交易总额;
n——地价样点数。
若城镇内部不同区域地价、地租占房地交易额的比例有明显差异,应分区域、分地类进行样点资料归类,按上式分别计算各区域内不同地类地价、地租占交易总额的平均比例K。
地块发生土地使用出让、转让、出租、抵押时,由土地管理部门根据其申报房地交易额,按下式直接核定地块的“临时标定地价”。
标定地价房地交易额×K
式中:K——地块所在区域内该类用地地价、地租占总交易额的平均比例。
3. 土地使用权交易量较少,不能满足按上述方法计算地价的城镇,暂以不低于土地使用权转让、出租抵押区域平均征地、拆迁开发费用的125%作为区域的“临时基准地价”,标定地价目前只在基准地价基础上,作使用年期和容积率修订。
地价评估工作完成后,由市、县土地管理部门编制出临时基准地价图和基准地价表,提交市、县人民政府审定后公布。



1992年5月13日