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　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第74号


　　《本溪市私营企业档案管理规定》业经２０００年１２月２日人民政府第５４次常务会议通过，现予发布，自２００１年１月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代市长　刘国强
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年十二月五日
　　　　　　　　　　　 本溪市私营企业档案管理规定



　　第一条　为加强我市私营企业档案管理，发挥其企业管理、经营、科研中的作用，促进非公有制经济的健康发展，维护国家、集体和个人的合法权益，根据《中华人民共和国档案法》及有关规定，结合我市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定所称私营企业档案是指私营企业在设立、变更以及生产、经营、管理、科研等活动中形成的具有查考和保存价值的各种形式的历史纪录。


　　第三条　凡在我市行政区域内的私营企业，必须遵守本规定。


　　第四条　市、县（区）档案局是本行政区域私营企业档案管理的行政主管部门，依法对私营企业档案工作实施监督指导；


　　第五条　私营企业档案属于私营企业所有，是国家全部档案的组成部分，受国家法律保护。
　　私营企业的所有者、经营者和生产者均有保护档案的义务。


　　第六条　私营企业应当遵循自我管理、自我完善、自我发展的原则，集中统一或归口管理本企业各种门类和载体的档案，维护档案的完整与安全，实现档案的有效利用。


　　第七条　凡在我市行政区域内依法登记注册的私营企业都必须建档。
　　私营企业档案工作的基本要求是：
　　（一）有负责人分管档案工作；
　　（二）配备适应档案管理需要的人员；
　　（三）建立健全档案管理制度；
　　（四）配备必要的设施，确保档案安全；
　　（五）档案材料完整、准确、系统；
　　（六）开展档案的利用工作。


　　第八条　私营企业可委托当地国家综合档案馆代管其企业档案。接受委托的综合档案馆代管私营企业档案可按约定收取整理、鉴定、保管等所需的费用。


　　第九条　私营企业可根据实际情况确定专（兼）职人员管理档案。私营企业档案工作人员应当具备档案专业知识和相应技能，并取得市档案行政管理部门颁发的资格证书。
　　对符合条件的私营企业档案工作人员可参照国家有关规定申请考评档案专业技术职务资格。


　　第十条　私营企业在生产、经营等活动中形成的具有保存价值的各类文件材料，必须定期立卷归档。
　　下列文件材料为私营企业档案的归档范围：
　　（一）设立和变更的申请、批准、登记以及注销、破产后清算等方面的文件材料；
　　（二）与各方面签订的合同协议；
　　（三）财务、劳动工资、人事、法律事务等方面的文件材料；
　　（四）生产技术、经营管理等方面的文件材料；
　　（五）基本建设、仪器设备方面的文件材料；
　　（六）信息咨询、科学技术研究、技术引进转让方面的文件材料；
　　（七）教育培训方面的文件材料；
　　（八）党团组织和工会组织的文件材料；
　　（九）其它具有利用和保存价值的材料。


　　第十一条　私营企业购买或兼并国有、集体企业的，必须在企业资产评估、移交的同时，按规定评估、移交档案及设施，并向被购买或兼并的国有、集体企业的原主管部门或国家档案馆移交应归国家所有的档案及设施，不得在交接期间擅自向他人提供国家所有的档案。


　　第十二条　私营企业所有的对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案，必须妥善保管，向社会公布时应当遵守国家有关保密的规定，不得损害国家的、社会的、集体的和其他公民的利益。向国家档案馆以外的单位或个人出卖档案，须经当地档案行政管理部门批准，严禁卖给或赠送给外国人。


　　第十三条　私营企业应按要求及时向所在地档案行政管理部门提供本单位档案形成、整理、保护、利用等情况。
　　私营企业破产后，应妥善保管好企业档案。凡涉及国家和社会利益的，未经档案行政管理部门鉴定不得销毁。


　　第十四条　国家机关工作人员在公务活动中利用私营企业档案，私营企业不得拒绝和收费。


　　第十五条　私营企业对保管到期的档案应当及时进行鉴定，对失去保存价值的档案须列出销毁清单，报档案行政管理部门审核后销毁。


　　第十六条　档案行政管理部门组织的档案管理等级认定工作，私营企业可自愿参加。


　　第十七条　对档案行政管理部门私营企业档案管理和利用取得显著成效的，应给予表彰。


　　第十八条　违反本规定，有下列行为之一的，由县级以上档案行政管理部门责令限期改正：
　　（一）未建立档案的；
　　（二）应当归档的文件材料不按期归档的；
　　（三）档案工作人员未取得档案岗位资格证书的；
　　（四）档案管理工作不符合要求的。


　　第十九条　违反本规定，有下列行为之一的，由县级以上档案行政管理部门给予警告，并处以１０００元以上５０００元以下罚款；对直接责任人处以２００元以上５００元以下罚款：　
　　（一）损毁、丢失或擅自销毁档案的；
　　（二）擅自出卖档案或将档案卖给、赠送给外国人的；
　　（三）擅自提供或公布保密档案的；
　　（四）涂改、伪造档案的；
　　（五）档案工作人员玩忽职守，造成档案损失的。


　　第二十条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。


　　第二十一条　本规定自２００１年１月１日起施行。